二手房指南:二手房为什么就是卖不过新房?

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发表于 2018-4-14 13:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
  杭州的房价,这半年都涨疯了。
  可是在大部分小区的二手房,挂价看起来还是那么气若游丝,比旁边的新房差了何止一截两截。《层楼》后台上,每天都有这样的十万个为什么。
  想想你买来的新房,一拿到房产证就成了二手房。
  夜深人静,你有没有问过自己:用尽半生积蓄买的新房,有多少其实是在花冤枉钱?
  让我们请来一位中介,好好算算这笔账。
  信息不对称=1500元/m2
  一套再好的房子,一旦成了二手房,就隐没在茫茫人海中。人单势孤,气场全无,99.9%的人根本找不到你。
  但新房就不一样了。开发商有大把大把的营销费,报纸上、电视上、网络上、你家的信箱里,还有高架边的大牌子上,到处都是它的广告。
  知道这个楼盘的人多了,需求量变大,价格自然可以水涨船高。
  此外,开发商有严谨的销控体系,价格不会轻易松动。
  二手房东则心思各异,一遇资金紧张,就会有价格跳水的房源抛出,导致“踩踏效应”,影响小区其它房子的估值。
  没有黑历史=1500元/m2
  中国人讲风水,什么离婚、破产,通通会成为房子的黑历史。
  去年,我介绍过一套体育场路上的二手房,室内装修都不错,房东急着卖。买家打听一圈,知道是夫妻离婚卖房后,决定不要了,最后选择新房。
  更极端的是凶宅。也就是室内发生过凶杀或者自杀案件的房子。
  我在杭州带看过上千套房子,只有两三套教师新村小区的房子发生过此类事件。其实中彩的概率真的可以忽略不计。
  这个心结不难破,市场上还有大量没住过人的次新房呢!
  现实太骨感=2000元/m2
  99%的小区交付几年后,都是这么一个鸟样:草花也不换了,喷泉也不喷了,电梯的装修破了,可能还有棵大海枣没熬过去年的奇寒,死了。
  就像娶回家的女神,没了浓妆加美图,只剩备受摧残的容颜,一股人间烟火味。
  可人是爱憧憬的动物,赤裸裸的现实摆在面前,纠结了。
  反倒是开发商的样板区,太能get到购房者的点了:秒杀普罗旺斯的花海,比金色大厅还辉煌的灯光,灌木丛喷吐着雾森,阳光洒落在柔软的床品上……
  你买的新房,单价里至少有2000元,是为你泛滥的想像力埋单。
  尊贵体验感=1500元/m2
  前几年西子银马小区的房子难卖,开发商把售楼处的体验感做到了极致。
  一进售楼处,满眼俊男美女,音乐曼妙,茶歇美味,水晶吊灯闪闪发光。甚至还有跪式端茶服务,连姨妈巾都备好了。时不时,还邀请你开Party做烘焙。
  买二手房的感觉就天壤之别了。
  局促的中介门店,不守时的房东,没有照明的看房走廊。房源就那么几套,有钱也没得挑。
  而且二手房东太随意,市场一好,临时跳涨、现场竞价是常有的事。
  我上一单总价700多万元的房子,眼看Ok了,结果房东现场要涨价,还摆出爱理不理的样子。买家气不过,立马就不要了。
  户型升级力=1500元/m2
  杭州住宅开发的水平全国数一数二,特别是户型,几乎每一两年就有重大创新。
  这导致交付几年的楼盘,空间看起来就像石器时代的那么落后。我手头有五分之一的客户,因此转而选择新房。
  举个例子,同样三间卧室,次新房很多只有一间朝南,新房设计都是两间朝南。
  同样是八九十方的小户型,次新房还停留在两房两厅或是三房一厅,新房已经开始吆喝“三房两厅,独立走入式”。
  所以,别说相差六七年,就是两三年,可能都跟不上户型趋势。
  二手房税费=至少3%
  二手房交易要比新房多一大笔税费,这是绕不过的硬成本。
  以一套2012年拿出房产证、总价300万元的次新房为例。新政前,买下它需要缴契税(3个点)、营业税(5.6个点)、个税(1个点)、中介(3个点),税费37.8万元。
  现在国家对营业税、契税进行了一系列调整。交易税费大降,但仍然要16.5万元。
  相比之下,同样买一套300万元的新房,只要缴契税(1.5个点)、物业维修基金和印花税,税费连一半都不到。
  所以新房和二手房,起步就是3%的价差。
  这么算下来,新房的溢价里,有些钱是省不了的。
  比如信息不对称、二手税费、户型升级。但有些是有钱任性的成本,比如为尊贵体验感埋单。至于没有黑历史,靠技巧就可以避免。
  还有一些钱,基本是扔水里的。就是你对未来不切实际的想像那一部分。
  当然喽,只有在杭州主城中心地段,新房和二手房的价差才会特别大。小布尔乔亚和资本家就是矫情一点嘛!
  像临平山北、丁桥、下沙等近郊,新房与次新房之间房价就差距微小。
  在这些板块,次新房交付集中在近两三年。无论是户型、小区环境和品质,与新房相差无几。而且购房主力为刚需,他们对房价太敏感了。
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